2010年10月20日星期三

欲使其灭亡,必先使其疯狂(谈目前的楼市)二

   楼市疯狂了,这话不是我说的,而是很多权威媒体和专家说的。在这里,我不讨论过深的经济问题,只谈一种社会现象。原本对楼市,我无意多做评论。而且,我是所谓的"刚需族"。至少到目前为止,我还属于"傻空"的行列。何谓"傻空"呢,年初的时候,发现部分楼盘开始降价,有些离心理价位已经不远时,我开始看房,从中发现一个问题,很多楼盘价钱虽然相对便宜,却要么户型有问题,要么是临街的边角料之类。这时,楼市开始出现"回暖论"。随着买涨不买跌的心理,继续看空后市。谁料5月以后,楼市反身向上,并且不断创出新高。房价越来越高,我又何尝不焦虑。每次看到新闻某某房价涨了,并且已经形成了上涨预期时,那种焦虑难以形容,有时一想起房子就彻夜难免。从个人来说,我是最想买房的人。谁不想有个属于自己的小窝,自由自在。最重要的是,归属感。就像《蜗居》里面说的,身边的人都在谈房价或者买了房子,你都仿佛被边缘化了。虽然很多人说国外大家结婚租房,但这种观念在国内基本行不通。
  
   很多人问我,当初房价没有起来的时候你为什么不买房?答:1、当时没想到房价会如此飞快飙升。2、正在上学,谁知道毕业了去哪,在本地置业有什么用。3、如果当时买了,谁来还房贷,何况当时家里的钱还有其他用途。
  
   我一直在想,我们这一代人,是不是注定要成为时代的牺牲品。父母一代已经成为这个国家一系列变化的牺牲品,如果不幸没有搭上重新高考或者其他的幸运班车,现在的生活恐怕是再普通不过,大多数基本温饱,好些的接近小康。而我们这一代人,就像别人戏称的,基本上什么好事都让赶上了。很多人相信了"知识改变命运"这样的话,读了硕士,博士出来,却发现自己的生活完全不如当年本科毕业即迈入社会的同窗,至少在短期内是如此。当年的同窗,很多已经是有车有房有老婆的幸福生活,如果你没有赶上一些单位编制改革的末班车,如果你没有实力加运气或者其他什么的因素考上公务员,如果你没有足够硬的关系和门路进入一些稳定或者收入高的事业单位和大型国企,你以后的人生,看得清方向吗?你难道没有一种被社会主流所抛弃的感觉吗?你是否会觉得这个社会似乎到处都在发生"劣币驱逐良币"的想象?
  
  
  
  
  
   从中国股市经历看中国楼市
  
   的确,虽然股市和楼市在很多方面是不一样的,但是我相信,任何事物都会有它一定的客观规律,尤其是经济事物。而股市作为经济的晴雨表和风向标,我想是具有一定的参考意义的。作为经历过一次股市过山车运动的人,今天楼市的现状,总觉得是那么的熟悉。
  
   2007年,现在回头看,当年的关键词恐怕是一个字,涨。股市涨,楼市涨,股价涨,猪肉涨,鸡蛋涨,日用品涨。总之一个字,涨,涨,涨!
  
   2007年的3月,大盘站上3000点。当时各大财经节目的主持人在节目中已经开始说到"疯狂的股民"的时候,大家觉得疯吗,其实还远远不够。当时天涯论坛里就有一篇帖子《3000点,开始新的征程》(此贴目前应该还在)。大家都不愿意错过这"一辈子都难遇的超级大牛市"。此后的行情可谓波澜壮阔,3000点,4000点,5000算什么,6000点又何妨。
  
   当时的怪现象是,每次上调银行存款准备金等等利空消息,股市当日不跌反涨。股市似乎在向管理层挑衅:"你想打压股市吗?试试看啊?"所以,才会有那首《死了都不卖》,不翻倍绝不卖。就如同今天的楼市,贵嘛,您还真别嫌贵,我还就真涨给你看了,贵给你看了,你还想踏空吗?
  
   到了5月,当四处传言不要逼管理层掏钱,管理层已经子弹上膛时,当管理层一再警示风险甚至直接发出"买者自付"的严重警告时,谁相信?每次百点的大跌反倒大买,说这是大牛市中的慢涨急跌,反正每次大跌的第二天反弹会更猛烈。结果,5月30日凌晨的"半夜鸡叫",只是暂时给头脑发热的股市扇了一巴掌。8月底,在蓝筹指标股的带动下,股市站上5000点。这时虽然已经有一些"泡沫论"出现,已经有学者在警示股市已经在严重透支未来的时候,这些发言者往往被嗤之以鼻或者取笑,此时媒体上最多的声音是"5000点的中国股市更健康"。
  
   当3月份上投摩根的一只基金募集100亿而在募集首日仅2小时就销售完毕且竞购量达到900亿致使基金公司不得不按比例退还资金时,当我的父亲每次发行新基金都要去抢购排在前几名还不一定能买到时,当大家街头巷尾连买菜的大妈都在讨论我家的股票如何如何时,当身边都在流传着谁谁谁在股市中一夜暴富的传说时,当宝通禅寺的和尚都去路对面的证券公司开户时,谁会相信股市会跌呢,几乎没有,因为此时大家都已经看到了8000点。一时间,似乎人人都是股民、基民。大家都坚信手中150块的中国平安还是很便宜的,怕什么,放心,它还会像中国船舶一样涨到300块的。大盘还要涨的,不就是要去青藏高原看看吗,那就去吧。10月,股市终于冲到了青藏高原――6124点,在那里,我看见一座座山,一座座山川,一座座山川相连・・・・・・呀啦索,那就是青藏高原!
  
   随后,股市急转直下,并且表演了一次精彩的假摔。到了年底,股市重回5500点,当M顶双头形态已经出现,股市已经露出它的狰容时,又有多少人已经意识到了大难临头,因为此时的很多个股反倒创出了比6124点更高的新高。很多人此时还认为这是在构筑继续上升的W型。而随后的股市怎么走,大家都知道了。2008年,股市掉头向下,当跌破5000点时,大家坚信4000点有强力支撑;当跌破4000点时,大家坚信3000点有更强力的支撑,并且管理层也坐不住了,要求基金经理们"讲政治"。记得这个时候,一个老师告诉我,他的一个大学同学现在是一家基金公司的基金经理,说2008年他们准备把股指砸到2008点,当时以为是笑谈。没想到后来股市的表现,不但击穿了2008点,更是最低直接砸到1664点,这时人们讨论的都是担心股市会最终崩盘。什么牛市,早没影了,连熊市都算不上,充其量只能算"猴市"。
  
  
  
  
  
  
  
   楼市上涨的经济因素
  
   最近看到一个节目,主讲嘉宾是著名学者郎咸平。他说到,今年受经济危机影响,珠三角的制造业十分萧条,以东莞为例,工业生产不断下降,外需不足,订单减少,工厂开工率降低。然后有一个行业却异军突起,这就是房地产业。而众所周知,房地产业是资金密集型行业,是需要资金来推动的。而这次,大量的资金来自于制造业。
  
   制造业的大量资金进入楼市,反映了一个深层次的问题,即从2006年开始出现的"制造业危机"。奇怪吧,当全世界都在谈中国是"世界工厂"的时候,我们到底在制造些什么。2007年初,美国《纽约时报》一篇文章的标题曾不无骄傲的写着《We Thinking,They Working》。这句话也揭示了中国所谓"世界工厂"的本质,中国不是世界工厂,而是"世界加工厂"。其实,中国制造业一直都生存于夹缝之中,一方面是无法左右原材料定价权,另一方面又无法获得产品的定价权,在两方面的挤压之下造成了制造业只能赚取少得可怜的利润。
  
   正是因为制造业的危机没有化解,人民币持续升值、出口退税减少、外贸摩擦增加等原因导致了国内制造业的投资环境在过去三年中都没有得到改善。正如郎咸平所说,"产业环境恶化和金融海啸是中国制造业生的两个病,而这两个病没解决,企业家不敢拿钱去投实体经济,只好拿钱去炒股、炒地皮了,这就是造成今年的股价、楼价大涨的原因。"事实上,现在股市、楼市的火爆是因为制造业资金、信贷资金和避险资金的进入。由于实业的艰难,很多实业资本进入到股市和楼市,这与股市和楼市从2006年起开始发烧的时间惊人吻合。兴办实业,内外环境艰难,如企业经营的软环境(地球人都知道),技术壁垒,税收政策,新的劳动合同法(相对于资方来说)等。而实业的投资回报率相对较低,尤其是很多投资的收益需要长期投入和时间检验。股市和楼市提供了明显的财富效应,大家都想赚快钱,捞了再说。大家都想投机,谁还有心思做实业。
  
   另外,今年楼市火爆的另外一个异数,是"地王"的出现,而且这些地方大部分是由国企拍的。据一些消息称,四万亿投资中有一半直接或间接的流入了股市楼市,造成了股市楼市的"不差钱"行情。关于国企争当地王,本文在此不做评论。这里要提出的是"地王"对于推高房价的危害性。举个很简单的例子,一大型的知名的开发商(假如万科这种)拿到一块地,低价即5000一平米,假定开盘后定价8000一平米,而此时周围各种良莠不齐的楼盘可能是6000一平米,它可以马上调到7000一平米。购房者想来买房吗,您要图便宜就买我的,我的盘地段还更好一点,您要不嫌贵就买那8000的啊。这个时候,你会如何选择?而这"地王"还会缓慢调高房价,相互作用,使房价扶摇直上。
  
  
  
  
  
   楼市火爆的社会原因
  
   最浅显的是从众心理。举个例子,很多人一听邻居大妈们说副食品要涨价就睡不着觉马上去抢购油盐酱醋味精的老急一样,心里没有一个主见。特别是当看到"象买白菜一样买房",看到报纸上报道有排队买房的时,就心里着急,就冲动,一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了,心里就后悔。很多人甚至担心再不买可能这辈子就再也没有机会买了。
  
   另外,房价的不断攀升已经给人造成了一种财富效应,或者说是社会学上的"马太效应",即穷者愈穷,富者愈富。由于很多人无法一次性付款,因此造成了许多人贷款购房。而房价扭曲的飙升,一些人开始透支自己的支付能力,造成他们的贫穷。而一些炒房的人,房地产开发商则因为高价而占有更多的财富,贫富差距加大。此外,这种高价也导致房地产产业有泡沫,房地产赚够了钱,而且还因为其高价,带来大量的资金投向房地产,更多的企业投资房地产,造成了泡沫,一些人借此炒房,也挣钱不少,有房的人特别是有多套住房的人买房更容易,炒房带来的需求也推动了房地产泡沫增加。富人得到很多的钱但是他消费几乎饱和,穷人有需求,但是没有钱。央视经济频道曾报道说,现在买房、抢房、蜂拥杀入楼市的很多都是中低收入人群而非投资客,而高收入人群此时反倒谨慎出手甚至已经开始离场观望了,为什么?
  
  
  
  
  
   历史的影子
  
   首先引入一个大家可能听说过的名词,泡沫经济。何谓泡沫经济?它是对一地虚假繁荣经济的比喻,意指经济的发展不是凭内力给驱出来的,而是在搓衣板上由肥皂给搓出来的光环。这个看上去美丽的泡泡停留的时间很短暂,一阵微风、一次光照,就足可让泡泡化为乌有。1985年,日本在"广场协议"的扯动下,日元大幅升值,楼市急剧升温。在此后6年内,日本各大城市的地价狂涨3倍多,需求旺盛,整个日本囤房炒房者众。政府的各种调控与遏制手段屡屡败北,房价像一头倔强的长颈鹿一直高挺不下。孰料转瞬间,房市泡沫的破灭撕破了表面繁华,在进入上世纪90年代以后,日本房市可谓轰然降温,接着就出现了全国性的大暴跌,银行在巨额坏账、呆账的重负下,不得不举起了破产的"白旗",就连金贵为世界第九大银行的日本长期信用银行,也未能逃脱厄运。相关产业也牵涉进去,整个日本经济受到重创。此后10年,日本长期处于萧条期,被经济学界称为"失去的10年"。但就是当年日本房市泡沫期间,其国民购房也不会超过10年积蓄。而在我国一些大中城市,一套90平方米的商品房,人们需要近20倍的年收入才能购回,并且是祖孙三代举家购买。日本的经验和教训,可资我们借鉴和警惕。但即便日本丢失了10年,由于他们尽早挤兑掉了泡沫,让房市回归于良性与理性发展。
  
   再看另外一个例子,房地产历来是香港的经济支柱之一,1997年以前,盛传回归以后将会有160万内地人赴港购房,加上香港本身地少人多等因素,楼市持续高烧不退,但很快在在亚洲金融风暴的影响下,香港房地产价格急速回落,下降幅度达60%,香港经济自此不景气,直到近年来才逐渐恢复元气。
  
   至于最近的美国次贷危机,就不用我烦叙了。次贷危机本质是透支支付能力的后果。这种例证,在美国历史上曾经出现过。1929――1933年经济危机爆发前,美国步入"柯立芝繁荣"期,各种信贷投放巨大,大家都习惯了超前消费,寅吃卯粮,结果股市、楼市持续大涨,最终崩盘,大家全玩完。
  
  
  
  
  
   买房是否能抵御通胀?
  
   在这里引用知名学者易宪容的观点。首先要注意,"买房子能够抵御通货膨胀",这句话是谁最先说的。谁呢,是开发商及其豢养的某些学者,可以说,这时是最近房地产开发商号召民众购房,也最能忽悠的的一个理由。在房地产开发商看来,今年各商业银行向市场提供了大量的流动性,从而使得金融市场流动性泛滥,自然就会引起通货膨胀。通货膨胀使居民手上的人民币越来越不值钱,此时,居民就得找一种保证手里的钱不贬值的资产。在房地产开发商看来,这种资产就是住房。因为,从早几年来看,只要买了房子的居民,其手中的钱不仅没有贬值,反而是大赚了一笔。
  
   如果住房作为一种完全的投资品,购买住房能否抵御通胀就得关注:购买住房时的价格水平和住房市场的预期变化。因为,住房是投资品,它的定价完全是由投资者的市场预期来决定的。如果购买者在高于住房价值水平时进入市场,那么投资者就是购买了一个住房泡沫。这时,购房不仅不能达到抵御通胀的目的,反之可能面对住房泡沫破灭而严重亏损。 1994年左右进入深圳房地产市场的不少居民,他们不仅没有达到增值的目的,反而被套牢近10年。当前,国内不少地方的房价已经上涨到一个十分高的水平,住房价格是否高于住房价值,还相当不确定。因此,购房是否能抵御通胀也相当不确定。
  
   况且,对于住房市场的预期变化,在中国尤其不确定。中国的住房市场,基本是一个政策市,市场预期变化很大程度上取决于政府的政策。不过,投资者应该知道,当前国内最紧迫的经济问题,是大量的信贷资金涌入房地产市场、投资者利用银行金融杠杆推高房价。这种情况,可能成为阻碍中国经济下半年甚至明年经济复苏及稳定增长的巨大障碍。政府会密切关注房地产市场的价格变化,适时采取适当方式不让房地产泡沫吹大。面临房地产政策如此突出的不确定性,想购房抵御通胀根本不可能。
  
   还有一点,目前的房屋是70年的产权。70年之后的事情现在谁说得清,最重要的,环顾四周,除了一些大理石花岗岩的历史建筑之外,有多少建筑存活了70年,很多前几年的标杆性住宅小区现在再来看都已经有破败的迹象,最多20年,目前的大多数楼板都将老化,到时候你还觉得值吗?
  
  
  
  
  
   关于房地产
  
   个人认为,房地产是很重要。而且它有一个与其他商品所不具有的影响特性,即地段因素。很多开发商和投资客都认同这样一点,房地产的关键因素是地段,地段,还是地段。我从不否认,具有一些稀缺性资源的所在地段的房子确实是保值的,比如重要的传统商业区,临江临湖临海,城市内环线和城市文脉线附近等,这些地段周边的房子是具有唯一性的,买了就买了,以后也没有了。这些即便有泡沫短期被套,但从长期来看仍然是具有投资和自住价值,而真正存在泡沫且严重的是一些大量存在的投机型开发商所开发的地产。
  
   房地产行业可以带动相关50多个产业,对国民经济是很重要,但是,房子作为商品,具有价值,而价格应该是围绕价值上下波动的。正常的楼市应该是随着经济发展而发展,随着整个社会价值的增长而增长。如同一只具有投资价值的股票,缓步慢走才能维持股价的持续健康。而退一万步说,即便是因为爆发性或者其他突发性因素引发楼下跳涨,也应该在某个平台维持一定的箱体震荡,蓄势整理充分以后在稳步向上。比如某市在06年以前房价维持在3500一平米的水平,即便在06年爆发性的上升到4500一平米的水平,也应该在此区间能蓄势震荡。维持房价上涨的因素应该是社会财富的真实增加,是购房者收入的稳定增长。
  
   经济学里提到过一个惯性定律,价值越大的商品,要涨起来很困难,但一旦涨起来,就能持续较长时间。不管是汇市,还是股市,或是期货市场,越是涨得最厉害的时候,就是快要见顶的时候。比如股票,如果是大盘股,市值100个亿,那么一般不容易涨起来,因为要推动它,要较多的资金,而一旦开始上涨,就不容易停住,就像2007年的蓝筹权重股,"5・30"之后一股脑的全去冲锋陷阵,最终将大盘推上6124点历史高点!同样房地产市场因为资金密集,一旦上涨,会持续很长时间,但是一旦开始下跌的话,也是不容易回头的。
  
   现在,当老百姓眼巴巴的把最后一项希望寄托在ZF身上时,ZF的表现又如何呢。关于地方ZF土地财政的故事,关于地方ZF与开发商眉来眼去的故事,已经不用再说了。中国社会科学院最新出炉的《2010年中国经济蓝皮书》中明确指出,2010年的房价水平取决于ZF的决心。但现在最让人担心的问题是,房地产行业似乎已经变成了ZF与民争利的行业。去年底国家正式出手解救楼市,已经让很多人开始绝望。最可怕的后果是已经造成了房价不可能再回调的预期,2008年的回调只是偶然现象的观念。请仔细看,ZF从来没有在官方口径正式说过"降低房价",而是说的要"稳定房价"。或者,我们再很傻很天真一次,再去宁愿相信ZF是如其所宣传的是代表最广大人民的根本利益的,是真正为了刺激消费,让真正想买房的人买得到房的(注意,是买得到,不是买得起),但实际操作又如何呢?即便是房价真的降了,那些高位套牢的人怎么办?不要忘了,就在不久前,在2007年高位购买股票和房屋被套的人就已经开始折腾了。经济学首先界定每个人都是理性的自然人,是理性的。但既然谁都看得出来房价有泡沫,却又不肯戳破它,而是又房地产业裹挟着ZF、银行和普通购房者抱着这个泡沫一起前行,造成表面的虚假繁荣,以致造成经济空转时,最终的结果我不敢想象。一旦不满情绪继续累计乃至爆发,结果会怎样,就像水浒传里李逵说的,"那就反了吧,反他娘的,杀去东京,夺了鸟位・・・・・・"不要以为这不可能。
  
   股市里被套住,大不了三五年就翻身了。因为股市上涨基本是波动式的,几乎每年都有大涨和大跌的情况,也就是说总会给你买进与卖出的机会,实在不行还可以在低位补仓摊薄成本。再来看看中国房地产,一涨就是三十年,其中根本就没有什么调整,一路上行。而最可怕的是,一旦在房子上被套,基本上这辈子就玩完了。这种无尽的痛苦,还有由此所造成的家庭矛盾你是否可以承受?现在买房,你相不相信你将有可能会套在最高点,会像48块钱买了中石油一样万劫不复?风物长宜放眼量,能否看远一些,不要再被时代所裹挟,或者再过几年最多十年回头看看今天,你还会做出这样的选择吗?我不知道现在的楼市会不会像当年的股市一样走出M型的双头顶部态势从而一路单边下行,但我相信楼市的泡沫一定会被戳破,也许会相对漫长,也有可能会因为某些突发事件,尽管它现在看来仿佛是那么的牢不可破。还是那句话,出来混,迟早是要还的。

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